국민주택채권매입기준표 및 매입절차

★ 국민주택채권매입기준표 및 매입절차

 

국민주택채권매입기준표

(주택법시행령 제95조1항 관련 별표12의 부표19호)

1) 등기하고자하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 시가표준액을, 공동주택의 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다.   2) 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원이상 1만원미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.

가. 소유권보존 및 이전

소유권보존의 경우 건축물은 채권을 매입하지 아니한다. 소유권이전의 경우 공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁종료에 따라 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다.

매 입 대 상 매 입 금 액 (1) 주 택 (아파트, 단독주택) (가) 시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만 시가표준액의 13/1,000 (나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 19/1,000 14/1,000 (다) 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 21/1,000 16/1,000 (라) 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 23/1,000 18/1,000 (마) 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만    1) 특별시 및 광역시    2) 그 밖의 지역 시가표준액의 26/1,000 21/1,000 (바) 시가표준액 6억원 이상    1) 특별시 및 광역시    2) 그 밖의 지역 시가표준액의 31/1,000 26/1,000 (2) 토 지 (대지, 전답, 임야) (가) 시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 25/1,000 20/1,000 (나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 40/1,000 35/1,000 (다) 시가표준액 1억원 이상     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 50/1,000 45/1,000 (3) 주택 및 토지 외의 부동산 (복합건물, 공장건물 등) (가) 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 10/1,000 8/1,000 (나) 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 (다) 시가표준액 2억5천만원 이상     1) 특별시 및 광역시     2) 그 밖의 지역 시가표준액의 16/1,000 14/1,000 20/1,000 18/1,000 나. 상 속 (증여 그 밖에 무상으로 취득하는 경우를 포함한다) (1) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만      (가) 특별시 및 광역시     (나) 그 밖의 지역 (2) 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만     (가) 특별시 및 광역시     (나) 그 밖의 지역 (3) 시가표준액 1억5천만원 이상     (가) 특별시 및 광역시     (나) 그 밖의 지역 시가표준액의 18/1,000 14/1,000 28/1,000 25/1,000 42/1,000 39/1,000 다. 저당권설정 및 이전 (중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를 제외한다) 저당권설정금액이 2천만원 이상 저당권설정금액의 10/1,000 다만, 매입금액이 10억 원을 초과하는 경우에는 10억 원으로 한다.

국민주택채권의 매입절차

(1) 개 설

소유권이전등기를 하려면 국민주택채권을 매입하여야 하는데, 채권을 매입하려면 해당 부동산의 시가표준액을 알아야 한다. 국민주택채권은 국민주택사업의 자금조달을 목적으로 정부가 발행하며, 만기5년, 연3% 복리채권이다.

(2) 산정기준

① 부동산에 대한 소유권이전등기 등을 신청하는 경우의 국민주택채권 매입금액 산정의 기초가 되는(과세)시가표준액은 등기의 접수일을 기준으로 한다(등기선례5-902, 1998. 7. 31. 등기 3402-719 질의회답).   ② 공동주택의 경우 구조상 공용부분(즉 복도, 계단 등의 건물 부분)은 구분소유권의 목적으로 등기할 수 없는 것이나, 그 공용부분은 등기가 없더라도 구분소유자의 공유에 속하며, 공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따라 함께 처분되므로 공동주택에 대한 부동산소유권이전등기시 매입하는 제1종 국민주택채권 산정의 기준이 되는 각 세대당 과세시가표준액은 각 세대의 전유부분의 면적과 공유부분의 면적을 합산하여야 한다(등기선례4-948, 1994. 5. 24. 등기 3402-456 질의회답).   ③ 갑과 을이 공유하고 있는 토지에 대하여 공유자전원 지분 전부에 대한 병 명의로의 이전등기를 신청하는 경우, 갑과 을의 각 지분에 대한 시가표준액이 5,000,000원 미만이더라도 이를 합쳐 5,000,000원 이상이 된다면 국민주택채권을 매입하여야 한다.   ④ 부동산소유권이전등기시 매입하는 제1종 국민주택채권의 매입금액은 그 부동산이 주거전용건축물과 주거전용건축물이외의 부동산으로 구분하여 규정하고 있는 바, 여기서 말하는 주거전용건축물은 건축물의 종별, 구조, 주용도에 비추어 전적으로 주거용으로 공하는 건축물만을 의미한다 할 것이므로, 1층, 2층, 지하실이 있는 건물의 용도가 1, 2층 모두 주택인 경우에는 그 전체를 주거전용 건축물로 보고 1층은 점포, 2층은 주택인 경우에는 그 전체를 주거전용건축물이외의 부동산으로 보게 된다(등기선례4-934, 1993. 7. 27. 등기 제1886호 질의회답).   ⑤ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원이상 1만원미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.

(3) 국민주택채권 매입금액 산정사례

(가) 시가표준액 열람

국민주택채권을 매입하려면 이전하려는 단독주택, 공동주택 또는 토지의 시가표준액을 알아야 한다. 토지와 단독주택의 경우 시가표준액은 국토교통부 홈페이지(http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm)에서 확인할 수 있고, 공동주택의 경우는 http://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm, 복합건물인 경우에는 지방세인터넷 납부시스템(서울지역의 경우 http://etax.seoul.go.kr/)을 이용하여야 한다. 또한 해당구청의 세무과로 전화하면 알려준다. 건물소유권보존의 경우 국민주택채권을 매입하지 아니한다. 정확한 국민주택채권매입액을 계산하기 위해서는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 발급된 등록세 고지서에 기재된 토지 및 건물 시가표준액을 입력하여야 한다.

(나) 단독주택 또는 다가구주택이나 아파트일 경우 매입금액 산정공식

위 매입기준표 가. (1) 주택(아파트, 단독주택)의 매입대상에 따른 매입금액을 적용하여야 한다. 단독주택 또는 다가구주택이나 아파트일 경우에는 토지와 건물의 구분 없이 통합하여 나오므로 다음과 같은 공식에 의한다.

「예」 특별시 및 광역시의 주택의 매입금액이 3억인 경우 시가표준액의 26/1,000의 채권을 매입하여야 한다. 따라서 3억원×0.026=7,800,000원이 된다.

(다) 토지(대지, 전답, 임야)

위 매입기준표 가. (2) 토지(대지, 전답, 임야)의 매입대상에 따른 매입금액을 적용하여야 한다.

「예」 특별시 및 광역시의 주택의 매입금액이 3억인 경우 시가표준액의 26/1,000의 채권을 매입하여 야 한다. 「예」 특별시 및 광역시의 토지의 매입금액이 3억인 경우 시가표준액의 50/1,000의 채권을 매입하여 야 한다. 따라서 3억원×0.05=15,000,000원이 된다.

(라) 복합건물

복합건물은 집합건물에 포함되는 개념으로서 동일한 형태로만 되어 있는 것이 아니고 상가와 주택, 사무실과 주택 등 건물유형이 다른 것과 합하여 이루어진 건물을 말한다. 이른바 주상복합건물이라고 생각하면 이해가 빠를 것이다. 위 매입기준표 가. (3) 주택 및 토지 외의 부동산의 매입대상에 따른 매입금액을 적용하여야 한다. 복합건물은 토지와 건물을 각각 채권매입금액을 산정한 후 합산한 금액이 매입가가 된다.

「예」 특별시 및 광역시의 복합건물의 토지의 시가표준액 6억원이고, 건물의 시가표준액이 4억원일 경우 토지는 국민주택채권매입기준표의 가. (2)번의 매입대상에 따른 매입금액을 적용하여야 하고, 건물은 가. (3)번의 매입대상에 따른 매입금액을 적용하여 산출하여야 한다. 따라서 토지의 시가표준액이 6억원일 경우 시가표준액의 50/1,000 이 채권매입금액이 되므로, 6억원×0.05=30,000,000원이 된다. 건물의 시가표준액이 4억원일 경우 시가표준액의 20/1,000 이 채권매입금액이 되므로, 4억원×0.02=8,000,000원이 된다.

(4) 국민주택채권 할인

국민주택채권의 즉시 매도는 매입은행에서 할 수 있다. 매입한 국민주택채권을 만기까지 보유하지 않고 매입즉시 매도하여 현금화하기 위해서는 국민주택채권 매입금액에 그날(할인율은 매일 변동된다)의 할인율을 적용해 나온 금액이 실질적인 채권매입금액이 된다. 위 (나)의 사례의 7,800,000원에 매입한 채권을 할인하는 경우 그날의 할인율이 3%라면 78,000,000원×0.03=234,000원을 공제하고 나머지 7,566,000원을 받게 되는 것이다.

(5) 등기신청서의 기재

위 절차를 거치면 은행에서 국민주택 매입필증을 주는데, 매입필증을 등기소에 제출하는 것은 아니고, 등기신청서 을지에 국민주택채권의 발행번호를 적는다. 하나의 신청사건에 하나의 채권발행번호를 기재하는 것이 원칙이며, 동일한 채권발행번호를 수 개 신청사건에 중복 기재할 수 없다. 부동산이 2개 이상인 경우에는 각 부동산별로 시가표준액 및 국민주택채권 매입금액을 기재한 다음 국민주택채권 매입총액을 기재한다.

(6) 국민주택채권매입필증 분실

국민주택채권매입필증은 멸실 또는 도난 등의 사유로 분실한 경우 재발행하지 아니하는 것이 원칙이지만, 국민주택채권매입필증이 국민주택채권의 매입을 요하는 면허 등에 사용되지 아니하였음을 당해 면허권자 등이 확인한 국민주택채권매입필증미사용증명서를 교부받아 이를 첨부하여 국민주택채권사무취급기관(국민은행)으로부터 국민주택채권매입필증을 재발행 받을 수 있으므로, 이와같은 절차를 거쳐서 국민주택채권사무취급기관이 재발행한 국민주택채권매입필증을 첨부하여야만 등기신청을 할 수 있고, 국민은행으로부터 발급받은 채권매수증명원은 국민주택채권매입필증을 대신할 수 없다(등기선례7-532, 2003. 1. 22. 부등 3402-51 질의회답).